Vad gäller egentligen när man köper en bostad? Och vad innebär fel i fastighet och bostadsrätt? Gabrielle Byberg reder ut begreppen.
Har du köpt en bostad men upptäckt att skicket inte var som du förväntade dig? Eller har du sålt ditt hus men är orolig för eventuella klagomål och anspråk från köparen? Då kan det vara bra att känna till vilka skyldigheter som åvilar en köpare och säljare vid försäljning av en bostad.
Vid köp av en bostadsrätt eller fastighet föreligger en så kallad undersökningsplikt för köparen och en upplysningsplikt för säljaren. Det innebär att köparen är skyldig att undersöka objektet och inte kan göra gällande anspråk för sådana fel hen borde upptäckt i samband med detta. Omvänt gäller att säljaren måste upplysa köparen om eventuella fel och defekter som hen känner till.
Trots att köparens undersökningsplikt är långtgående kan en bostadsrätt eller fastighet vara förenad med sådana fel som upptäcks först efter köp. Detta skulle kunna utgöra dolda fel och kan innebära att köparen har rätt till ersättning från säljaren.
Det finns dock skillnader vid bedömning av fel i en bostadsrätt respektive en fastighet. Först och främst är en bostadsrätt lös egendom vilket medför att köplagen är tillämplig lagstiftning. För köp av fastighet tillämpas i stället jordabalken. De främsta skillnaderna mellan köp av fastighet och bostadsrätt rör köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt, reklamationstid och reglerna om felavhjälpande.
Det finns däremot några gemensamma kriterier vid köp av fastighet och bostadsrätt:
- Felet ska ha funnits vid köptillfället
- Felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället, dagen då köpekontraktet skrevs under. Om felet emellertid uppkommer i tiden mellan underskrift av köpekontrakt och tillträde, ska felet ligga säljaren till last som huvudregel.
- Felet ska inte ha varit upptäckbart
- Köparen har normalt en långtgående undersökningsplikt. Säljaren kan därför inte hållas ansvarig för fel eller brister som var möjliga för köparen att upptäcka innan köpet.
- Felet ska inte ha varit förväntat
- Säljaren inte kan hållas ansvarig för fel och brister som köparen borde ha räknat med eller kan ha förväntat sig med hänsyn till exempelvis bostadens ålder, skick och pris. Om köpet rör en äldre bostad måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller renovering.
- Felet ska påverka marknadsvärdet
- Felet ska vara så pass allvarligt att det kan antas ha påverkat bostadens marknadsvärde om det hade varit känt innan köpet. Mindre fel som inte påverkar marknadsvärdet för bostaden kan således (trots att de uppfyller övriga kriterier) komma att inte kvalificera sig som dolda fel.
Exempel på fel i fastighet eller bostadsrätt är bland annat vattenskador i badrum och kök, fuktskador och mögelangrepp, bristfällig dränering, elfel eller avsaknad av bygglov.
Vi vet att det är mycket att tänka på vid bostadsköp eller bostadsförsäljning. Hör därför gärna av er vid frågor eller juridisk rådgivning kring just er bostadsaffär.